Finaliza el plazo para reclamar los gastos hipotecarios
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Gastos hipotecarios
Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los contratos de crédito inmobiliario, las entidades financieras solían imponer a sus clientes una cláusula que les obligaba a asumir todos los gastos de la hipoteca. Estos gastos incluyen los costos de inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad, los de gestoría, tasación y notaría.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y nuestro Tribunal Supremo han determinado que estas cláusulas son abusivas y nulas, basándose en la normativa de protección de consumidores y usuarios. Actualmente, hay numerosos fallos judiciales que respaldan esta decisión.
Recuperación del importe
A día de hoy, la normativa de protección de consumidores y usuarios permite recuperar la mitad de los gastos de Notaría, y la totalidad de los gastos de Registro de la Propiedad, gestoría y tasación.
Plazos de prescripción
En España, existe un amplio consenso en que la acción solicitando la nulidad de la cláusula de gastos es imprescriptible. Sin embargo, la acción de restitución, que permite recuperar las cantidades abonadas, está sujeta a un plazo de prescripción.
Precisamente el problema principal radica en la determinación exacta del día inicial del cómputo de dicho plazo. Y es que las entidades financieras suelen argumentar que este día debería ser el momento en que el cliente realizó los diversos pagos de los gastos hipotecarios, o el día de la firma del contrato, en su caso.
Con independencia de la fecha de inicio del cómputo, igual de relevante es la determinación del plazo de prescripción, que en Cataluña es de 10 años conforme al artículo 121-20 del Código Civil de Cataluña, C.C. Cat, y en el resto de España, 5 años, coforme al artículo 1964.2 del Código Civil, C.C.
Procedimiento de reclamación
El procedimiento para reclamar la devolución de los importes abonados en virtud de la cláusula de gastos hipotecarios consta de dos fases:
Una primera fase de reclamación extrajudicial, mediante el envío del correspondiente burofax, y, en su caso, de negociación con la entidad bancaria.
Una segunda fase de reclamación judicial, ejercitando simultáneamente las acciones de nulidad de la cláusula de gastos y de restitución.
Para poder proceder a reclamar a la entidad financiera el importe de los gastos hipotecarios, es necesario que el consumidor facilite la Escritura de Préstamo con garantía hipotecaria donde se refleja la cláusula abusiva de gastos de referencia, y las facturas que se dispongan de los honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación.
Siguientes pasos a seguir
Actualmente, los consumidores que hayan concertado cláusulas de gastos hipotecarios y que hayan asumido su pago, podrán recuperar hasta la mitad de los gastos de Notaría, y la totalidad de los gastos de Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación.
En este sentido, el plazo para interponer la acción judicial de restitución es de 5 años, conforme al artículo 1964.2 del C.C. y excepcionalmente de 10 años en Cataluña, en virtud del artículo 121-20 del C.C. Cat.
Es importante tener en cuenta que estos plazos pueden variar dependiendo del Juzgado o Tribunal de que se trate. Por lo que dada la incertidumbre que rodea a esta cuestión, el Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Barcelona han planteado sendas Cuestiones Prejudiciales ante el TJUE.
No obstante, a la espera de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) resuelva las cuestiones planteadas, actualmente se presentan tres escenarios en relación con el plazo para reclamar judicialmente la restitución de los gastos hipotecarios.
Un primer escenario, respaldado por la doctrina mayoritaria, considera que el plazo no vence antes del 23 de enero de 2024, es decir, una vez transcurridos 5 años desde el dictado de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019. Un segundo escenario, basado en la doctrina catalana, establece que el plazo para reclamar la restitución finaliza después de 10 años, de acuerdo con el artículo 121-20 del Código Civil de Cataluña, C.C. Cat, tomando como punto de partida el día del pago de los gastos. Y un tercer escenario, respaldado por la doctrina minoritaria, sostiene que el plazo para reclamar la restitución finaliza después de 5 años, computados desde el día del pago de los gastos.
Dada la incertidumbre generada por la disparidad de criterios jurisprudenciales, el Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Barcelona han planteado Cuestiones Prejudiciales ante el TJUE para determinar el inicio del cómputo del plazo de prescripción y la compatibilidad del plazo de prescripción de 10 años en Cataluña con la normativa de la Unión Europea.
Por lo anterior, viene siendo recomendable enviar un burofax de reclamación extrajudicial antes del 23 de enero de 2024, a fin de interrumpir el plazo de prescripción, y valorar esperar a interponer acciones judiciales hasta que se resuelvan las dos Cuestiones Prejudiciales antecitadas.
En Lascorz Roig & Asociados disponemos de un equipo especializado encargado de garantizar los derechos de nuestros clientes en este ámbito.
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